Ola z mężem szukali domu pięć lat. Kupili w 2019 roku, tuż przed pandemią, budynek do remontu na obrzeżach Poznania. Dziś podobne nieruchomości na tym samym osiedlu kosztują o kilkaset tysięcy więcej. Małgorzata Grunwald, pośredniczka pracująca z gruntami, komentuje to krótko: gratuluję decyzji, ale nie każdy ma pięć lat.
Czy naprawdę warto czekać na spadek cen
Małgorzata odpowiada na to jednoznacznie. W ostatnim roku wiele osób odkładało zakup, licząc, że ceny spadną. Tymczasem statystyki pokazują coś innego: 2025 był jednym z najlepszych lat pod względem liczby uruchomionych kredytów w perspektywie kilkunastu ostatnich.
Rynek rzeczywiście zwolnił, ale tylko w segmencie klientów indywidualnych kupujących pierwsze mieszkanie. Ruch był, tylko mniej widoczny.
Duża liczba ogłoszeń, którą widać dziś w serwisach, też bywa myląca. Znaczną ich część publikują deweloperzy, więc mamy jednocześnie sporo transakcji i sporo ofert. Dla kupującego to dobra wiadomość, bo ma z czego wybierać.
Jeśli ktoś czeka, to nie ma na co. Za trzy lata zobaczycie ewidentny wzrost wartości nieruchomości. To gwarantuję.
Kredyt czy gotówka
Klasyczne „to zależy", ale z konkretnym uzasadnieniem. Jeśli budujesz portfel nieruchomości, Małgorzata jest zwolenniczką finansowania - i tłumaczy to prostą arytmetyką.
Za gotówkę kupisz jedną nieruchomość. Przeznaczając tę samą kwotę na wkłady własne, możesz kupić dwie. Obie od razu wychodzą na rynek i zaczynają pracować, a Twój portfel rośnie dwa razy szybciej. Do tego dochodzi argument sytuacyjny: stopy procentowe spadły, więc kredyt jest dziś na przyzwoitym poziomie jak na polskie realia.
Land developer, czyli człowiek od gruntów
Małgorzata specjalizuje się dziś w gruntach i tłumaczy, czym zajmuje się land developer. To osoba, która przygotowuje działkę tak, żeby wycisnąć z niej maksymalną wartość - zarówno cenę sprzedaży, jak i możliwości zabudowy.
Za taką osobą stoi zespół: geodeci, urbaniści, często pracownicy urzędów miejskich. Przy każdej nieruchomości siada kilka osób i analizuje, jak ją przygotować, zanim trafi na rynek.
Jeśli masz działkę i planujesz sprzedaż, to jest ta rola, której najczęściej brakuje - a której brak najwięcej kosztuje.
Największy błąd inwestujących: udawanie, że się znają
Małgorzata używa porównania, które trafia natychmiast. Idziesz pierwszy raz na trening, zakładasz strój, wchodzisz na salę - i co, ćwiczysz sama? Nie, umawiasz się z trenerem.
Jeśli nie zajmujecie się nieruchomościami na co dzień, nie udawajcie, że się na tym znacie.
Na pytanie, czy inwestowanie w nieruchomości jest dla każdego, odpowiada twierdząco - pod jednym warunkiem. Trzeba mieć pokorę: obiektywnie ocenić, czy podejmuje się dobrą decyzję, i otoczyć się specjalistą tam, gdzie samemu się nie zna.
Na czym można stracić
Zanim wymieni zagrożenia, Małgorzata stawia tezę: nieruchomości są jej zdaniem najbezpieczniejszą formą lokowania pieniędzy. Argument jest namacalny - kupując nieruchomość, zostajesz wpisana do księgi wieczystej i to jest Twoja własność. Nie da się mieć nieruchomości „tylko na papierze", w przeciwieństwie do wielu innych instrumentów.
Zagrożenia dzieli na dwie kategorie.
Przy nieruchomościach z rynku wtórnego: w księdze wieczystej widzisz właściciela i z nim podchodzisz do aktu, a okazuje się, że istnieje osoba z prawem użytkowania tej nieruchomości. Bywa to ujawnione w księdze, a bywa, że nie. Notariusz to sprawdza, ale - jak przypomina Małgorzata - notariusz też jest człowiekiem. Im więcej par oczu weryfikuje transakcję, tym jest pewniejsza.
Przy gruntach: kluczowy jest plan zagospodarowania, i to nie tylko własnej działki, ale całego otoczenia. Kupujesz w pięknym otoczeniu z zielenią, a za kilka lat stoi tam blok, bo sąsiednia działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową.
Ola dorzuca własny przykład: rozważali z mężem apartament z widokiem na miasto, a dziś w tym miejscu stoi tyle bloków, że widoku by nie było.
RAPS, czyli od czego zaczyna się dobra transakcja
Małgorzata nazywa to rozpoznaniem i analizą potrzeb. Siada z klientem i zadaje bardzo dużo pytań - łącznie z tym, jak lubi spędzać czas wolny.
To nie jest small talk. Odpowiedź na pytanie, co kupić za konkretną kwotę, zależy od tego, co ma się wydarzyć dalej: czy to zabezpieczenie dla dziecka, czy dziecko ma tam kiedyś mieszkać, czy budujesz portfel na stałe. Bez tego doradztwo jest zgadywanką.
A na pytanie, co jest najważniejsze w nieruchomości, odpowiada bez wahania: lokalizacja - bo to wraca do gruntu.
Aparthotel: dla kogo to działa
Ola opowiada o własnej inwestycji w aparthotel w centrum Poznania i to jest najciekawszy fragment o dopasowaniu inwestycji do własnego biznesu.
Szukali z mężem kilka lat, rozważając góry (dłuższy sezon, stałe oprocentowanie w skali roku) i morze (udział w zysku bez gwarantowanej kwoty). Wybrali Poznań z prostego powodu: w najgorszym razie mieszkanie można po prostu wynająć, bez operatora.
Efekt uboczny okazał się realną wartością biznesową. Ola korzysta z pobytu właścicielskiego, żeby nocować gości swoich wydarzeń - w zeszłym roku zaoszczędziła na tym około 4 tysięcy złotych, niezależnie od comiesięcznego przychodu z wynajmu. Przy okazji poznała menedżerkę hotelu, która została gościnią podcastu.
Małgorzata podsumowuje to trafnie: dla kogoś, kto nie prowadzi działalności i nie przyjmuje gości, ta sama inwestycja nie byłaby aż tak atrakcyjna. Wartość wynika z dopasowania do konkretnego życia.
Nieruchomości za granicą
Małgorzata współpracuje z pośredniczkami w Hiszpanii - na Costa del Sol i Costa Brava - i wskazuje też inne kierunki, o których się mówi: Bułgaria, Batumi, Chorwacja (już nie tak tania jak kilka lat temu), Tajlandia.
Ostrzeżenie jest jednak wyraźne: za granicą obowiązuje inne prawo, więc absolutnie potrzebna jest osoba na miejscu. Dodatkowa wartość takiej współpracy jest przyziemna, ale istotna - można rozmawiać po polsku o sprawach dotyczących obcego kraju. Równie ważne jest zadbanie o zarządzanie nieruchomością, żeby nie trzeba było co miesiąc tam latać.
Po co to wszystko
Ola formułuje to najprościej: comiesięczna faktura za wynajem pokrywa stałe koszty w rodzaju ZUS-u, a portfel nieruchomości pracuje dalej, także wtedy, gdy przestaniesz pracować.
Małgorzata dodaje wątek, który w rozmowach o inwestowaniu pada rzadko - o docenianiu tego, co się już ma. Presja na „więcej, szybciej, bardziej" bywa tak duża, że gubi się satysfakcję z decyzji, które okazały się dobre.
Kim jest Małgorzata Grunwald?
Pośredniczka w obrocie nieruchomościami, specjalizująca się w gruntach jako land developer. Pracuje z klientami indywidualnymi i inwestorami, współpracuje z pośredniczkami w Hiszpanii. Sama o swojej pracy mówi, że dostarcza przestrzeń do realizacji marzeń - prywatnych i biznesowych. Największą satysfakcję dają jej kamienice, bo widać w nich efekt: nieruchomość kupiona w jednym stanie po półtora roku wygląda zupełnie inaczej, a klient jest szczęśliwy.
