Ola kupiła apartament w aparthotelu na poznańskim Placu Wolności z nadwyżek z biznesu online. Ilona zarządza tym obiektem jako menedżerka - 123 lokale w jednym budynku. Ta rozmowa pokazuje najem krótkoterminowy z obu stron naraz: właścicielki, która wystawia faktury, i operatora, który musi to wynająć.
Czym aparthotel różni się od hotelu
Podstawowa różnica jest własnościowa. Lokale należą do inwestorów, a operator nimi zarządza i wynajmuje. Z zewnątrz, dla gościa, wygląda to jak hotel. Dla właściciela to comiesięczne rozliczenie.
Druga różnica dotyczy obsługi. W aparthotelu recepcja nie zawsze jest na miejscu i rzadko działa całą dobę - bywa zdalna. Nie ma też sprzątania przy gościu: pokój sprząta się dopiero po wyjeździe, a nie w trakcie pobytu.
Ilona zwraca uwagę na kierunek, w którym idzie branża: lepiej, gdy operator zarządza zdecydowaną większością budynku. Mieszanie stałych mieszkańców z najmem krótkoterminowym bywa uciążliwe dla obu stron, bo w aparthotelu potrafi być głośno.
Czy tani nocleg naprawdę istnieje
Ilona odpowiada, że tak - ale zawsze za coś. Niższa cena bywa okupiona gorszą lokalizacją, gorszym widokiem albo niższym standardem. Dla świadomego podróżnika, który wie, z czego rezygnuje, to uczciwy układ.
Najmocniejszy sposób na tani nocleg jest jednak inny: termin. Poza sezonem można dostać dokładnie ten sam standard za jedną trzecią ceny letniej. Standard nie spada, spada popyt.
Trzecim źródłem oszczędności są koszty, których gość nie odczuwa. Brak całodobowej recepcji, rezygnacja ze sprzątania w trakcie pobytu, prośba o korzystanie z tego samego ręcznika przez kilka dni - w skali obiektu to realne pieniądze na pralni i środkach czystości.
Jak nie nabrać się przy rezerwacji
Klikając „rezerwuj", rezerwujemy obietnicę, a nie doświadczenie.
Ilona podaje konkretną listę rzeczy do sprawdzenia. Po pierwsze zdjęcia - obiekty fotografują się latem i wiosną, gdy jest jasno i bujnie, a przyjeżdżasz w listopadzie do zupełnie innego miejsca.
Po drugie lokalizacja rozumiana szerzej niż odległość od rynku. Blisko centrum znaczy też: bary, tłumy turystów i wydarzenia, które nie pozwolą Ci zasnąć. Jeśli jedziesz autem, sprawdź parking.
Po trzecie opinie - ale nie sama ocena ogólna. Warto czytać te skrajne i szukać powtarzalności. Jeśli kilka osób pisze, że nie działa Wi-Fi albo że obsługa jest mało pomocna, to prawdopodobnie prawda.
Booking, prowizje i dlaczego czasem warto zadzwonić
Platformy zmieniły podróżowanie na całym świecie. Turyści szyją wyjazdy samodzielnie, bez biur podróży, a branża działa w czasie rzeczywistym - gość z innego kraju może zarezerwować pokój na dziś wieczór i przylecieć.
Dla obiektu to jednak koszt. Booking pobiera prowizję, a obiekt nie może po prostu podnieść o nią ceny, bo gość wybierze taniej gdzie indziej.
Bezpośrednio u nas jest zawsze korzystniej cenowo, bo ten koszt prowizji trzeba gdzieś ulokować.
Do tego dochodzą bonusy, których platforma nie da: późniejsze wymeldowanie albo drobne ustępstwa. Ola dzieli się własną praktyką - szuka na Bookingu, a potem dzwoni do większych, znanych obiektów i pyta o cenę bezpośrednią. Przy mniejszych, prywatnych apartamentach woli jednak rezerwować przez platformę, dla poczucia bezpieczeństwa.
Jak powstaje cennik
Nie z widzimisię, tylko z kalendarza miasta. Zespół śledzi, co dzieje się w Poznaniu, i na tej podstawie ustala ceny - z wyprzedzeniem rocznym, bo goście rezerwują wcześnie. W październiku potrafią rezerwować maj, bo wiedzą o zaplanowanym koncercie.
Największe obłożenie dają wydarzenia: koncerty, Pyrkon w czerwcu, Malta Festival, targi. Przy jednym z festiwali obiekt wynająłby, jak mówi Ilona, także dwieście apartamentów, gdyby je miał. Styczeń to z kolei miesiąc, w którym trzeba dynamicznie obniżać.
Kluczowe jest tempo reakcji. Jeśli obiekt zareaguje na wydarzenie za późno, po prostu na tym traci.
Kto dziś nocuje w aparthotelu
Gość zmienił się przez ostatnie lata i to najciekawsza obserwacja Ilony, która zaczynała w czterogwiazdkowym hotelu jako recepcjonistka.
Nie mamy trudnych klientów. Ten klient jest bardziej świadomy i nie ma wygórowanych oczekiwań.
Nie dziwi go samodzielne zameldowanie kodem z telefonu ani brak recepcji o północy - część gości właśnie tego chce. To pokolenie city breaków: pobyty jedno-, dwu- i trzydniowe.
Charakterystyczny jest rozkład długości pobytów. Obiekt ma albo bardzo krótkie, albo miesięczne - dla osób z kontraktem w Poznaniu, przyjeżdżających z Hiszpanii czy Wielkiej Brytanii. Środka praktycznie nie ma.
Dużo gości przylatuje z Hiszpanii, Włoch, a nawet z Azji, korzystając z tanich lotów do Poznania. Często nie wiedzą o mieście nic i nie oczekują od recepcji informacji, bo wszystko sprawdzą w telefonie.
Krótki pobyt zmienia sposób pracy obiektu
Skoro gość zostaje jedną dobę, nie ma czasu na budowanie relacji ani na naprawianie wrażenia. Wszystko musi działać od razu, a pokój ma być wyposażony tak jak mieszkanie - żelazko i deska w środku, nie na piątym piętrze.
To rodzi konkretne ryzyko. Jeśli coś się zepsuje po godzinach pracy recepcji, a problemu nie da się rozwiązać przez telefon, gość wyjeżdża rano z negatywną opinią. Przy dłuższym pobycie da się to odrobić następnego dnia, przy jednodniowym nie.
Trudniej zadowolić gościa czy utrzymać rentowność
Ilona odpowiada bez wahania: dziś trudniejsza jest rentowność. Gość stał się mniej roszczeniowy, a standardy da się przypilnować, jeśli ma się dobrą organizację.
Po stronie kosztów rośnie wszystko naraz: media, częstsze sprzątanie przy jednodniowych pobytach, więcej pracy personelu i prowizje portali rezerwacyjnych. Odpowiedzią branży są dynamiczne ceny, oferty weekendowe i promocje.
Czy warto inwestować w aparthotele
Ilona uważa, że tak, ale zwraca uwagę na ryzyko po stronie podaży. Deweloperzy budują całe budynki pod najem krótkoterminowy, a inwestorzy kupują po kilkanaście apartamentów naraz.
Zapytana, czego zabraknie wcześniej - inwestorów czy gości - odpowiada, że raczej gości. To rozsądne ostrzeżenie przed rynkiem, na którym lokali może być więcej niż popytu.
Dlaczego duże miasto zamiast gór i morza
Ola tłumaczy własną decyzję i to najbardziej praktyczna część rozmowy dla osób rozważających taką inwestycję. Przeglądała dziesiątki ofert.
Góry kusiły stałym procentem zysku w skali roku, czasem z klauzulą antyinflacyjną - bo sezon jest tam dłuższy, od nart po wakacje. Morze najczęściej oferowało tylko udział w zysku, bez gwarantowanej kwoty, właśnie przez sezonowość.
Wybrała Poznań i argument był o wyjściu awaryjnym: gdyby inwestycja nie poszła zgodnie z planem, w dużym mieście łatwiej mieszkanie sprzedać, wynająć studentom na długi termin albo przekazać dorastającemu dziecku. Obiekt nad morzem, kupiony daleko, byłby trudniejszy do zagospodarowania.
Ilona potwierdza to od strony operatora: obiekty sezonowe zarabiają na cały rok przez trzy miesiące, a w Poznaniu, Warszawie czy Wrocławiu przychód utrzymuje się na przyzwoitym poziomie przez cały rok.
Kim jest Ilona?
Menedżerka aparthotelu City Break przy Placu Wolności 6 w Poznaniu, obiektu liczącego 123 lokale. W hotelarstwie od pierwszej pracy jako recepcjonistka w hotelu na Wzgórzach Dylewskich, gdzie spędziła cztery lata bez wcześniejszego doświadczenia. Po jednym epizodzie poza branżą wróciła do turystyki i hotelarstwa. Odpowiada za kontakt z inwestorami i codzienne zarządzanie obiektem.
